大家对照一下《桂林物业服务收费管理法》及《桂林市普通住宅服务等级及收费标准》看看我们小区收费及服务是否合法?

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刚从朋友处拿到电子版的《桂林物业服务收费管理法》及《桂林市普通住宅服务等级及收费标准》,在这里分享给大家,看看我们小区收费及服务是否合理、合法?欢迎评论区留言评论!


附一:《桂林物业服务收费管理法》

桂林物业服务收费管理法

桂林市住宅小区物业服务

收费管理实施细则

第一条为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委  建设部关于印发物业服务收费管理办的通知》(发改价格[2003]1864号)、《国家发改委  建设部关于印发〈物业服务定价成本监审办法(试行)〉的通知》(发改价格[2007]2285号)和《广西壮族自治区物业管理条例》(2012年)等法律、法规和政策有关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条  本细则适用于桂林市城区内经工商行政管理机关登记注册,并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业,按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条   本细则所称物业服务收费为普通住宅小区内的物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修管理,以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序,而向业主所收取的费用。

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费,即要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素,也要考虑广大业主的承受能力。

市价格主管部门会同同级房产行业主管部门负责辖区内物业服务收的监督管理工作。

第四条  提倡业主通过公、平公正公开的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。鼓励开发建立单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘前期物业服务企业的物业服务收费的,应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行。建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业等级,在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准,并报市价格主管部门审核备案。

第五条  物业服务包括公共性服务、专项服务,对应的物业服务费为公共性服务费、专项服务费。

公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主(或使用人)提供专项性服务而向该部分业主(或使用人)收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费、电梯维护费等。

第六条  物业服务费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前(前期物业管理)的公共性服务和专项服务费,实行政府指导价。

依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费(停车收费除外)实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定,并经报价格主管部门备案后执行。

实行政府指导价的物业服务费,具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内,根据实际提供的物业服务水平执行,并报经价格主管部门审核备案后执行。

公共性服务费的计价单位为:元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积,建筑面积包括套内面积和公摊面积。已办理房屋所有权的,按房屋所有权证登记的建筑面积收取;未办理房屋所有权登记的,以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取;未取得房屋所有权证,也未经审核的房屋测绘成果报告的,暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的,其物业服务收费可按非住宅小区有关规定执行市场调节价。

对物业服务费有争议的,业主、物业使用人或物业服务企业,可以向市价格主管部门或建设行政主管部门申请协商调解。

第七条  制定或者调整实行政府指导价的物业服务费应进行成本监审。实行政府指导价的物业服务费,价格主管部门可根据物业服务企业前3年物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

市价格主管部门对物业服务费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

第八条  实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、物业管理和物业服务人员的工次、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计算收取);

3、物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;

4、物业服务区域绿化养护费用;

5、物业管理区域消防设施维护费用;

6、物业管理区域秩序维护费用;

7、物业服务企业办公费用;

8、物业服务企业固定资产折旧;

9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

10、业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修基金列支的费用,不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工次、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损,列入物业服务成本的,公共能耗费不再分摊;不列入物业服务成本的,公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电,应单独设置计量表,其费用由物业服务企业承担,不得向业主分摊。

第九条物业服务等级标准以及评定办法,由市房产行政主管部门制定并公布。住宅小区物业服务等级经首次核准且执行满三年的,物业服务企业应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核,达不到原服务等级标准的须进行整改,整改不达标的,作降级处理。执行期满未申请复核的,取消物业服务等级认定,物业服务企业不得继续收取物业服务费。如物业服务企业继续收费行为的,则作为企业的不良行为记入企业诚信档案。

第十条   按照鼓励先进、优质优价的原则,对荣获国家(自治区、市级)物业管理示范小区荣誉称号的项目,其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主或业主大会同意,并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准,按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的,物业服务费标准可上浮10%;

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的,物业服务费标准可上浮5%。

第十一条  达不到法定交房条件的住宅小区,物业服务费由建设单位承担;因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同标准的,物业服务收费应当降低,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市房产行政主管部门认定。

第十二条  住宅小区竣工验收合格后,业主或者物业使用人应当从物业交付之日起,根据市价格主管部门和市房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

第十三条   物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的,物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过壹年的物业服务费。

物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

第十四条   物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的,物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费(含装修管理提供服务),住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用(遗失补证费用除外)。

因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的,可由物业服务企业和装修单位(装修人)双方协商给予一次性修复补偿,由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。

第十五条   实行小区出入证管理的,建设单位应当为业主免费配置出入证(含IC卡等)4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后,小区新配套或升级改造智能门禁系统的,其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第十六条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经由业主大会同意,或者经专有部分占用建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所得收益主要用于补充住宅专项维修基金,也可以按照业主大会的决定使用。

第十七条   住宅小区(含住宅小区的商业、办公、住宅楼)停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。

业主在物业管理区域内的公共停车位(车库)内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。车位租赁费主要用于住宅专项维修基金,也可按照业主大会的决定使用。

业主在自己拥有的使用权的车位(车库)内停车应交纳车位物业费。车位物业费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁等。

治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需要交费。其他外来车辆在物业管理区域内临时停放的,可由物业服务企业依据自身情况约定免费停放时间;超过约定免费停放时间的,物业服务企业可根据价格主管部的规定收费。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的,应当经业主大会或专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费,收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立账目,并定期向全体业主公布收支情况。

第十八条  物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

物业服务费收费必须按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受市价格、房产行政主管部门及业主的监督。

除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务的收费外,物业服务企业不得再另行收取其他费用。

第十九条   物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

物业服务企业必须每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第二十条  市场价格主管部门应加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚:

(一) 超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二) 自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供专项服务和特定服务的除外);

(三) 强制或者变相强制服务并收费的;

(四) 采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(五) 不按规定实行明码标价的;

(六) 其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十一条  本细则实施前已签订物业服务合同的,物业服务等级及收费标准等可按原合同约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意,并经公示,办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主委员会的,按照业主大会决定执行。

第二十二条  本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的,依照本细则执行。

第二十三条  本市十二县可参照本细则执行。

第二十五条  本细则从二0一五年元月一日起实施。桂林市物价局印发的《关于制定桂林市物业服务等级及收费标准的通知(试行)》(市价字[2008]28号)同时废止。


附二:《桂林市普通住宅服务等级及收费标准》

      桂林市普通住宅服务等级及收费标准

一级:

基础条件:小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。

一、收费标准:类别收费标准浮动幅度

多层住宅1.0元/平方米15%

高层带电梯住宅1.5元/平方米15%

二、服务内容

(一)、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标示齐全、规范、美观。

3、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一,有条件的组织实施冷凝水集中排放。

7、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理服务协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

(二)、设施设备维护养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维修良好,有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录;对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率90%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路、停车场平整畅通,交通标志齐全规范。

6、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上,按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每月检查1次,根据需要定期清理疏通,保持畅通,无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

(三)、公共秩序维护

1、门岗室美观整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于12次,对小区重点部位每小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。

(四)、保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次,保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱、垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾,每天2次。

6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁2次,无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗1次。

9、对区域内主路、干路积水、积雪、烟花屑及时清扫。

10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象。

11、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、花草树木生长良好,无枯死、无树挂,适时修剪、疏密得当,有良好的观赏效果;树形符合自然特征,整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除,并适时补种。

2、草坪生长整齐,高度不应超过10公分,超过时应及时进行修剪。

3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密,超过平齐线10公分时应进行修剪,当天清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化宣传牌。

(六)、综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务标准。

3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台账报表、图册健全,保存完好。

7、设置“服务中心”,公示服务联系电话,24小时有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评,满意度达到85%,并对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账,账目清楚、准确,按规定使用共用部分设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会议,组建业主委员会并配合其工作。

二级:

基础条件:小区封闭;有不少于2‰的物业管理服务用房;绿化率30%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;固定活动馆所200平方米以上;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;体育活动场地不少于一项设施。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.7元/平方米15 %

高层带电梯住宅1.1/平方米15%

二、服务内容

(一)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标,栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一有序。

6、空调安装位置统一。

7、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

(二)、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录;对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率85%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整畅通,停车泊位划定整齐。

6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上,按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每季度检查1次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

(三)、公共秩序维护

1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻,不少于8次,对重点部位每2小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控的实施24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急预案。

8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。

(四)、保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫一次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。

2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫1次;扶手每天擦洗1次,保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。

5、按楼栋口收集垃圾,每天2次。

6、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洗1次,无异味。

8、公共区域玻璃每月擦洗2次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、花草树木生长良好,无枯死、无树挂,适时修剪、疏密得当,有良好的观赏效果;树形符合自然特征,整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除,并适时补种。

2、草坪生长整齐,高度不应超过10公分,超过时应进行修剪。

3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密,超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

(六)、综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台账报表、图册健全,保存完好。

7、设置“服务中心”,公示服务联系电话,24小时有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务,公示服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评,满意度达到85%,并对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账,账目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议,组建业并配合其工作。

三级:

基础条件:小区封闭;有固定管理服务用房;绿化率25%以上;绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.5元/平方米15%

二、服务内容

(一)、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标,栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一。

6、房屋装修符合规定,有装修服务管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

(二)、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率75%以上。

4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整通畅,停车泊位划定整齐。

6、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每半年检查1次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

(三)、公共秩序维护

1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次,每次巡逻不少于1小时,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、消防通道畅通,消防器材可随时启用。

(四)、保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。

2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。

4、按楼栋口收集垃圾,每天1次。

5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁2次,无异味。

7、公共区域玻璃每月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、布局合理,符合规划要求。植物生长一般,无枯枝、死树,无树挂。发现死树应在半月内清除,并适时补种。

2、草坪平整,无垃圾、无烟头纸屑。

3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生。

4、绿篱适时进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势较好。

6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,无病害引起枯枝死亡现象。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

(六)、综合管理服务

1、建立物业管理制度,制定管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服项目、内容及物业管理服务标准。

3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员60%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部颁发的有效证书上岗。

5、运用计算机进行简单的日常办公管理。

6、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)各种基础资料,台账报表、图册健全,保存完好。

7、公示服务联系电话,每周五天白有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。

9、开展回访工作,回访率70%以上,对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度,每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账,账目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议,组建业主委员会并配合其工作。

四级:

基础条件:小区基本封闭;有固定管理服务用房;有简单的绿地、树木、植物。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.3元/平方米15%

二、服务内容

(一)、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

3、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

(二)、设施设备维修养护

1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。

2、急修报修三小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率60%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上,按规定时间定时开关。

5、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通,保持畅通,无堵塞外溢。

7、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

(三)、公共秩序维护

1、配备门岗室,设专人24小区值勤。对出入本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、小区内娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。

3、消防通道通畅,消防器材可随时启用。

(四)、保洁服务

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁。

2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次,保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

4、按楼栋口收集垃圾,每天1次。

5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁1次。

7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、绿篱适时修剪,长势良好,无垃圾、树挂及堆物。

2、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖,预防病虫害。

(六)、综合管理服务

1、建立日常物业管理制度。

2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、管理人员60%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台账报表、图册健全,保持完好。

5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。

6、开展回访工作,回访率60%以上。

7、每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

8、建立共用部位设施设备维修基金台账,账目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

9、协助召集首次业主会会议,组建业主委员会并配合其工作。

小区动态今日华御

8月24日业主满意度调查最新进展

2020-8-24 22:53:40

小区动态今日华御物业

空穴哪来妖风 纯属造谣蛊惑

2020-8-27 15:34:19

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